İpotek nedir? Nasıl kurulur?

İpotek bir alacağın güvencesi olarak, bir taşınmaz malı karşılık olarak göstermektir. İpotekte borçlunun sorumluluğu kişiseldir. Alacaklı, alacağını ipotek edilen taşınmazın satış bedeli üzerinden alamadığında, borçlunun diğer malvarlığına da başvurabilir. İpotek edilecek taşınmazın borçlu kişiye ait olması gerekmez. Bir kişi, başka kişinin borcu için ,kendi taşınmaz malını ,üçüncü kişiye ipotek olarak verebilir.

Bir ipotek kurulması için iki işlem gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan biri “ rehin sözleşmesi” diğeri ise “tescil” dir.

Rehin sözleşmesi; ipoteğin kurulması için, ipotek verilecek malın sahibi ile alacaklı arasında bir anlaşma yapılmalıdır. Bu anlaşmada, mülk sahibi bu taşınmazını belli bir borcun güvencesi olarak göstermeyi taahhüt eder. Bu anlaşma resmi şekilde düzenlenmeli, tapu memuru önünde resmi senet düzenlenerek gerçekleşmelidir. Bu anlaşmanın ismine de “rehin sözleşmesi” denmektedir.

Nadir olarak, alacaklılar böyle bir anlaşma olmadan da kendi lehine rehin hakkı kurulması ve tescil isteyebilme hakkına sahiptirler. Buna hakkı olanlar kanunda ayrıca belirtilmiştir.

Rehin sözleşmesi yapan bu kişiler, satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı, elbirliğiyle ortaklıklardaki taşınmazlarda, paylaşmadan doğacak alacaklar için hep birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, taşınmaz üzerine emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan zanaatkârlar,müteahhitler, ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazını bakım borçlusuna temlik eden bakım alacaklısı vs. Sözü geçen alacaklılar bu haklarından vazgeçemezler. Alacaklılar üç ay içinde tescil talebinde bulunmak zorundadır.

Tescil; taşınmaz maliki ile alacaklı arasında rehin sözleşmesi yapılması, ipotek kurmak için yeterli değildir. Rehin hakkının doğabilmesi için, tapuya tescil edilmesi şarttır. Rehin sözleşmesi resmi şekilde tapu memuru huzurunda yapılmalıdır.

Tescil istemi, taşınmaz sahibi tarafından yazılı olarak yapılır ve tescil tapu kütüğünün alt satırının altına işlenir. Alacaklı, malikin taşınmazı için zorunlu masraf veya tamirat yapmışsa ,vergilerini veya sigorta primlerini ödemişse bundan doğan alacaklarını tescile gerek olmadan, tapuya güven ilkesi gereği, güvenceden yararlanır. Alacaklı ipotek ilgili kendisine bir belge verilmesini taleb edebilir. Bu belgeye” ipotek belgesi” denir. Bu belge sadece ispata dayanan bir belge niteliğindedir.Başka bir hususta geçerliliği yoktur.

İpotekte tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz rehinin kapsamına ve niteliğine ilişkindir. İpoteğe ait olan tescil, alacağın varlığının tespiti değildir. İpotekli veya teminat altına alınan bir alacak veya borç yoksa yeni alacaklı tapu kaydına güvenerek, ipoteği veya alacağı kazanmasına imkân yoktur.tapu kütüğüne güven ilkesi bu konuda geçerli değildir. iyiniyetli olarak bu iddia edilememektedir.

Buna karşılık, geçerli bir alacak için ipotek kurulmuş olup da ipoteğin tescili, rehin sözleşmesindeki eksiklik veya tasarruf noksanlığı dolayısıyla yolsuz tescil durumunda olmasında ise, rehinli alacak temlik edildiğinde, yeni alacaklının ipoteğin varlığı hususundaki tescile güven ilkesi korunur, iyiniyetli olan yeni alacaklı, geçerli alacağa bağlı olarak ipoteği kazanır.