Kiracıların hakları nelerdir?
Kiracı ev sahibi arasındaki sorunlar hemen hemen her yerde ve sürekli, olarak yaşanmaktadır. Bu sorunların temelinde her iki tarafın haklarını fazla iyi bilmemesinden kaynaklanmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda gerek ev sahibinin olsun ve gerekse kiracının olsun hangi haklara sahip olduğu ifade edilmiştir. Ancak bu haklardan ne ev sahipleri ve ne de kiracılar fazla haberdar değildir.
Türk Borçlar Kanununa göre kiracılar, oturdukları konutu sözleşme sona ermeden boşaltma hakkına sahiptirler. Erken boşaltma durumunda, süre sonuna kadar bütün kiranın ödenmesini şart koşan sözleşme maddeleri geçerli değildir.
Türk Borçlar Kanununda kiracıya koruyan bazı hükümler bulunmaktadır. Oturduğu evi kira sözleşmesinin süresi dolmadan tahliye eden kiracı ile kiraya veren yani mülk sahibi zaman zaman karşı karşıya kalmaktadırlar. Mülk sahipleri, çoğu zaman sözleşme süresinin tamamı kadar kirayı, kiracı oturmasa bile kiracıdan talep edebiliyor, sözleşmelere bu yönde maddeler belirtiliyor. Yeni Türk Borçlar Kanununu 325’inci maddesiyle kiracılara kira süresinin sonunu beklemeden kiraladıkları konutu erkenden tahliye etme imkanı tanınmaktadır. Kiracının mağduriyeti böylece önlenmiş olmaktadır. Mülk sahiplerinin sözleşme koydukları kiracının erken tahliyesi durumunda kiraya verene cezai şart ödemesini ya da kalan süreye ilişkin kira bedelinin tamamını ödemesini öngören sözleşme şartları herhangi bir yaptırıma sahip değildir.
“Örneğin Mülk sahibi ile kiracı 2 yıl geçerli bir sözleşme yapmışlarsa ve sözleşmenin başlamasından 6 ay sonra evin tahliye edilmesi durumunda, geriye kalan bir buçuk yıllık kira bedeli ödenmek zorunda değildir. Dolayısıyla kiracı kullanmadığı halde kira ödemekten kurtulmuş oluyor. Mülk sahibi de haksız kazanç sağlamamış oluyor. Kanunda, taşınmazın özelliğine, büyüklüğüne, bulunduğu yere göre bilirkişi tarafından belirlenecek ve kiralananın benzer koşullara göre kiraya verilebileceği makul süre kadar kiracının kira ödeme borcu saptanmıştır. Sözleşme bitiminden önce tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre 2 ay ise kiracı yalnızca 2 aylık kira bedeli ödeyerek sözleşmedeki borçlarından kurtulabilecek. Hatta makul süre 2 ay olmasına rağmen, kiraya veren taşınmazı 1 ay sonra kiraya vermişse, eski kiracının sorumluluğu yalnızca taşınmazın boş kaldığı 1 ay ile sınırlı. Mülk sahibi taşınmaza hemen kiracı bulmuşsa, konutu erkenden boşaltan kiracının sorumluluğu da ortadan kalkmış olur. Ayrıca kiracı, taşınmazı erken zamanda boşaltırken yerine kiraya verenin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini benzer şartlarda devralmak isteyen başka bir kiracı bulunması durumunda makul süre kadar kira bedeli ödeme borcu da ortadan kalkacaktır.
Aynı zamanda konutun erken tahliye edilmesi durumunda ev sahibinin anahtarları almaya yanaşmaması veya ev sahibine ulaşılamaması halinde sulh hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. Konutun anahtarları sulh hukuk mahkemesinde tevdi mahalli tayin ettirilerek teslim edilebilir ya da ihtarname gönderildiği zaman anahtarın notere tevdi edildiği bildirilebilmektedir.
Kira artış oranında eski borçlar kanununda bir üst sınır yoktu. Sözleşme serbestisi geçerliydi. Yeni Borçlar Kanunu, bu konuda yasal bir üst sınır getirdi. Kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı “üretici fiyat endeksi” (üfe) ’yi geçmeyecek şekilde sınırlandırıldı. Taraflar arasında kira bedelinin artışı konusu düzenlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bu durumda, hakim kira bedelini üfe deki artış oranını geçmemek şartı ile kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre tespit edecektir.
Eski Borçlar Kanununda kiralayanın ya da yeni malikin ihtiyaç sebebi ile tahliye hakkı yalnızca kendisi, eşi ve çocukları için geçerliydi. Yeni Borçlar Kanunu ile kiralayanın ve yeni malikin, kendisi, eşi, alt soyu ve üst soyu ile “bakmakla yükümlü olduğu kişiler” in ihtiyaçlarından dolayı da tahliye hakkı getirildi. İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması gerekmektedir. Böylece, kardeşler, dede, amca, hala, teyze gibi akrabaların ihtiyaçları için de kiralayan tarafından kiracının tahliye hakkı yeniliği düzenlenmiştir.
Mülk sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede kiralama süresi belirtilmeyebilir. Eğer sözleşmede herhangi bir tarih belirtilmemişse, sözleşmenin başlangıcından itibaren altışar aylık dönemler belirleniyor. Her 6 aylık dönemin sonu için 3 ay önceden bildirimde bulunarak, 3 ay sonra taşınmaz boşaltabilir. Kiracı böyle bir durumda herhangi bir ödeme yapmak zorunda kalmaz. Fakat taşınmazı hemen veya bildirimde bulunmadan tahliye ederse, yine kiralananın benzer koşullara göre kiraya verilebileceği makul süre kadar kira ödeme borcu bulunmaktadır. Burada da kiracının yeni bir kiracı bulması halinde artık makul süre kadar kira ödemekten kurtulması söz konusu olur. Kiralananın boş kaldığı dönemde mülk sahibi bazı masrafları yapmaktan kurtulmuşsa, örneğin kendisinin ödemesi gereken elektrik parasını taşınmaz boş olduğu için ödememişse ya da boş taşınmazı yeniden kiraya vereceği ana kadar kendisi kullanmışsa, kiracının ödeyeceği kira bedellerinden bunların indirilmesi de gerekmektedir.
En büyük sorunlardan biri olan depozito 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır. Depozito kiralayan ve kiracının ortak rızası ile çekilebilecek bir vadeli banka hesabına yatırılacaktır. Depozitonun kıymetli evrak olarak verilmesi halinde kıymetli evrak bankaya depo edilecektir. Depozitonun geri verilmesi ortak rıza, mahkeme kararı ve kesinleşmiş icra takibi ile mümkün olacaktır. Kiraya veren, sözleşme sona ermesinden itibaren 3 ay içinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, depozitoyu kiracıya vermekle yükümlüdür.